Recuperar la vivienda alquilada por causa de necesidad

La duración del contrato de alquiler de vivienda depende del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato, pero existe un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar un mínimo: 5 años o 7 años, si el arrendador es una persona jurídica.

Para aquellos contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019, la duración mínima es de 3 años.

Aquellos contratos  firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 deben acogerse a lo que dispone el Real Decreto-Ley 21/2018. Por lo tanto, para estos contratos la prórroga será:

• 5 años de duración si el arrendador es una persona física
• 7 años de duración si el arrendador es una persona jurídica

La prórroga forzosa es la que se produce hasta alcanzar el plazo mínimo de duración del contrato. Estas prórrogas anuales son voluntarias para el inquilino y obligatorias para el arrendador.

El inquilino y el arrendador pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler. Ahora bien, tratándose de alquiler de vivienda, si el inquilino lo desea, deberá continuar hasta que dure un mínimo de 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador es una persona jurídica (3 años para aquellos contratos  firmados antes del 6 de marzo de 2019).

Así, en los casos en que el contrato se haya pactado por tiempo inferior a 5 o 7 años (o, en su caso, 3 años), llegada la fecha de cumplimiento del mismo éste debe renovarse obligatoriamente para el arrendador si el inquilino así lo quiere.

Sin embargo, dado que las circunstancias personales del arrendador pueden cambiar de repente y tener una necesidad de disponer del uso de su vivienda, en esos casos, es posible una excepción a la prórroga del contrato basada en tal necesidad.

Debe distinguirse a la hora de llevar a cabo este derecho a recuperar la vivienda por causa de necesidad entre varios supuestos, dependiendo de la fecha en que el contrato de alquiler se haya realizado.

Cuando el arrendador sea persona física, una vez transcurrido el primer año de contrato, podrá  recuperar el inmueble si:

• Se hizo constar en el contrato de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de 5 años 

• Necesita destinarla a vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado (hijos y padres)

• Necesita la vivienda para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

Esta posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador, es un derecho del que el arrendador sólo puede hacer uso en cada uno de los aniversarios del contrato.

Para ello, el arrendador debe:

• comunicar esta circunstancia al arrendatario con una antelación mínima de 2 meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar 

• especificar la causa de la necesidad

• él o sus familiares deben ocupar  la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato

Ahora bien, si pasados 3 meses desde la extinción del contrato, el arrendador o la persona para quien lo solicitó, no hubiera ocupado la vivienda, el inquilino podrá elegir entre:

• Volver a ocupar la vivienda por un nuevo período de hasta 5 años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto
• Ser indemnizado con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Todo ello salvo que no hubieran podido ocupar la vivienda en dicho plazo por causa de fuerza mayor,  u otra causa que no hubiera podido preverse, o que, prevista, fuera inevitable.

Transcurrido el primer año de contrato, el arrendador puede recuperar el inmueble si:

• necesita destinarlo a vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado (hijos y padres)

• necesita la vivienda para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

Esta posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador, es un derecho del que el arrendador sólo puede hacer uso en cada uno de los aniversarios del contrato.

Para ello, el arrendador debe:

• comunicar esta circunstancia al arrendatario con una antelación mínima de 2 meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar

• él o sus familiares deben ocupar  la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato

Ahora bien, si pasados 3 meses desde la extinción del contrato, el arrendador o la persona para quien lo solicitó, no hubiera ocupado la vivienda, el inquilino podrá elegir entre:

• Volver a ocupar la vivienda por un nuevo período de hasta 3 años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto
• Ser indemnizado con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar tres.

Transcurrido el primer año de contrato, el arrendador puede recuperar el inmueble si:

• necesita destinarlo a vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado (hijos y padres)

• necesita la vivienda para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

Esta posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador, es un derecho del que el arrendador sólo puede hacer uso en cada uno de los aniversarios del contrato.

Para ello, el arrendador debe:

• comunicar esta circunstancia al arrendatario con una antelación mínima de 2 meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar

• él o sus familiares deben ocupar  la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato

El arrendatario está obligado a entregar la vivienda arrendada en ese plazo de 2 meses. Si el arrendador o quien debe ocupar la vivienda no lo hace, tendrá dos opciones:

• ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años (7 años si el arrendador es una persona jurídica), respetando, en lo demás, las condiciones del contrato. Además, tiene derecho a que se le indemnice por los gastos que el desalojo de la vivienda le hayan supuesto.

• ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años (7 años si el arrendador es una persona jurídica), salvo en el caso de que el piso no se haya ocupado por causa de fuerza mayor.

Se podrá impedir la prórroga del contrato cuando la vivienda sea precisa para ser ocupada como vivienda habitual por:

• El propio arrendador

• Los hijos o padres del arrendador

• El cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.