Estatutos de la comunidad de propietarios

Los estatutos son las normas fundamentales en las que se mueve la vida comunitaria. Tendrán el contenido normativo o disciplinario de las relaciones de vecindad entre los propietarios, el ejercicio de sus derechos como propietarios, y el uso y disfrute de los elementos comunes. Regulan los derechos, obligaciones y prohibiciones fundamentales, relativas a la utilización del edificio: sus locales, instalaciones y servicios.

En los estatutos figura la descripción de las zonas comunes frente a las privativas, los porcentajes de participación en gastos, los aspectos relativos a la administración y gobierno, conservación, seguros y reparaciones de las instalaciones comunes, etc.

Aunque lo habitual es que el promotor del edificio apruebe los estatutos al otorgar el título constitutivo, también es posible que los estatutos sean otorgados por todos los propietarios del edificio en un momento posterior, normalmente en las primeras juntas de propiedad horizontal.

Aquí podemos encontrar reglas relativas al domicilio de notificaciones, a departamentos complejos o sobre la división, segregación y agrupación de pisos y locales. Por ejemplo podría incluirse en los estatutos la posibilidad de la realización de convocatorias y comunicaciones a los propietarios a través de una dirección de correo electrónico facilitada por ellos.

Estas reglas pueden ser muy amplias con el único límite de que el propietario de cada piso o local no podrá realizar ningún cambio en el resto del inmueble, y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al administrador.

Por ejemplo, se puede incluir en los estatutos una norma que obligue a cada propietario a dejar una copia de las llaves de acceso a su casa a otro vecino de confianza del inmueble, para que se pueda acceder a su piso en caso de una avería urgente y grave que pueda provocar daños en otros pisos, locales, o simplemente en los elementos comunes, poniendo en riesgo el propio edificio o a sus ocupantes.

Los propietarios pueden modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de sus pisos y locales siempre que no dañen o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores.

Tampoco pueden desarrollar actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Es posible por ejemplo incluir cláusulas que establezcan reservas exclusivas de uso para determinados pisos impidiendo que en el resto del edificio otros pisos puedan dedicarse a la misma actividad o que prohíban realizar en los departamentos de un edificio actividades comerciales.

Es obligación de cada propietario el respeto de las instalaciones generales de la comunidad y el uso adecuado de las mismas. Las reglas sobre el uso de estas instalaciones o servicios pueden ser incluidas tanto en los estatutos como en el reglamento de régimen interno de la comunidad.

Es posible incluir reglas estatutarias sobre la obligación de cada propietario a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Un ejemplo de estas sería:

• cláusula que excluya a los locales con salida a la calle o vía pública, de contribuir a los gastos de limpieza del portal de acceso del edificio y mantenimiento de ascensores, escaleras, etc.
• cláusula que excluya a los pisos situados en el bajo de los gastos de mantenimiento del ascensor

Dentro del grupo de reglas sobre el gobierno del edificio, podría ser un ejemplo la posibilidad del arbitraje como medio de resolver las controversias entre los copropietarios del edificio.

Si la comunidad propone una modificación de los servicios comunes que supongan una adaptación para personas con movilidad reducida, así como el establecimiento de servicios de ascensor, se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.

Si se propone la realización de obras que supongan una mejora de la eficiencia energética, acreditables mediante certificado; o la instalación de fuentes de energía renovables de uso común (como paneles solares), el acuerdo requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que ostenten la mayoría de las cuotas de participación. La misma mayoría se exigirá en caso de que quieran solicitar subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación. 

Si quieres que tu comunidad apruebe o modifique los estatutos o el título constitutivo necesitarás que se adopte en la junta de propietarios un acuerdo al respecto. Para que sean válidos los acuerdos de aprobación y modificación de los estatutos y de las reglas contenidas en el título constitutivo se exige, como regla general, la unanimidad aunque existen algunos supuestos en los que son necesarias otras mayorías. Para saber más sobre las mayorías necesarias consulta nuestra guía rápida Acuerdos de la junta de propietarios.

Si tienes dudas sobre cláusulas que quieras incluir en los estatutos de la comunidad pregunta a un abogado.