El contrato de alquiler de fincas rústicas

El contrato se puede realizar sobre una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, o bien un conjunto de elementos de una explotación agrícola, ganadera o forestal, que determinará el arrendatario libremente. 

No están sujetos a este tipo de contrato:

• Arrendamientos inferiores al año agrícola (arrendamientos de temporada).
• Tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para un cultivo específico.
• Fincas adquiridas por causa de utilidad pública o interés social.
• Las fincas que afecten a bienes comunales o bienes propios de las entidades locales y montes vecinales.
• Recolección de cosechas a cambio de una parte del producto.
• Explotaciones ganaderas de tipo industrial: Aquellas que suponen exclusivamente la estabulación del ganado sin el aprovechamiento del cultivo herbáceo para el pasto de los animales.
• Actividades de caza.

• A percibir la renta en el plazo fijado en el contrato, que normalmente serán los 5 primeros días del mes fijado en el mismo. La cantidad será fijada por ambas partes libremente. 
• Podrá repercutir al arrendatario los gastos procedentes de impuestos, gravámenes, así como de suministros (agua, riego, electricidad...).
• Al incremento de la renta cuando tenga que realizar obras, mejoras o inversiones distintas de las normales para su conservación y que le supongan una mayor producción.
• Recibir la finca en las mismas condiciones en las que la entregó a la terminación del plazo contractual.

• Derechos de producción agrícola: Se incluyen las subvenciones de la PAC (Política Agraria Común) de la Unión Europea, que son consideradas como un fruto o rendimiento de la finca.
• Determinación del tipo de cultivo de la finca: Las cláusulas que se incluyan obligando al arrendatario a realizar un tipo de cultivo serán nulas.
• Que el propietario realice las obras para la normal conservación de la finca y aquellas mejoras a las que esté obligado por disposición legal o resoluciones judiciales. Si el propietario no las realiza, el arrendatario podrá obligarle a realizarlas por la vía judicial, podrá pedir una reducción proporcional de la renta, la resolución del contrato, o podrá realizarlas por su cuenta repercutiendo los gastos derivados de la obra al propietario.

La duración será la que fijen las partes mediante acuerdo, que no podrá ser inferior a 5 años. El propietario deberá comunicar al inquilino con un año de antelación al transcurso del plazo, de forma fehaciente (burofax, acta notarial, correo postal con acuse de recibo). Una vez finalizado el plazo, el inquilino deberá poner la finca a disposición del propietario, en caso contrario, éste podrá iniciar un procedimiento de desahucio.

Si hubiera pasado el plazo y el propietario no hubiese notificado al arrendatario y éste último no hubiera puesto a su disposición la finca arrendada, se entenderá que el contrato ha sido prorrogado por otros 5 años. Las partes pueden pactar un periodo de prórroga inferior a los 5 años, que deberán incluir en el contrato. Estas prórrogas se producirán automáticamente hasta que una de las dos partes solicite la finalización del contrato.

Las causas de resolución del contrato son las siguientes:

1) Finalización del plazo: Puede ser el pacto que hayan fijado las partes en el contrato o bien el fijado por la ley (5 años).

2) Resolución de mutuo acuerdo: Pueden realizarla antes de que pase el periodo mínimo de 5 años, pero no incluirla en el contrato de arrendamiento.

3) Desistimiento del arrendatario de forma unilateral: Podrá realizarse de forma verbal o escrito y cumpliendo dos condiciones:

• Hacerlo una vez terminado el año agrícola.
• Notificarlo al propietario con un año de antelación.

4) Resolución por el arrendador: Podrá resolver el contrato si el arrendatario incurre en incumplimiento del contrato (falta de pago de la renta, no explotar la finca, subarriendo sin el consentimiento del propietario, ocasionar daños graves en la finca), se comporta de forma inadecuada o si el objeto del contrato no está previsto en la legislación de arrendamientos rústicos.

5) Disolución de la sociedad o comunidad de bienes que tenga arrendada la finca.

6) Muerte del propietario, cuando no le suceda ningún heredero.